Comment surélever une maison ou un appartement ?
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Surélever son lieu de vie est devenu au fil de la dernière décennie un objectif récurrent pour bon nombre de propriétaires. Les hausses de prix de l’immobilier, la rareté du foncier pour construire une maison à son goût, et le fait d’être déjà “bien chez soi”, font souvent pencher la balance pour cette solution. Le besoin de trouver de l’espace pour des chambres supplémentaires, de bénéficier d’un lieu extérieur en plein centre-ville, ou tout simplement d’optimiser des combles trop bas pour en profiter, nombreux sont les besoins qui poussent les habitants à envisager une surélévation !
“Oui, l’idée est bonne, mais est-ce possible chez moi ?”. Vous vous posez sûrement cette question, mais pas d’inquiétude, le suivi des bonnes étapes vous permettra d’avancer pas à pas dans votre idée. Archibien vous propose dans cet article de décortiquer le sujet de la surélévation pour vous.
Tout savoir sur une surélévation
La surélévation est une technique de construction qui a pour but d’aménager de nouveaux espaces en ajoutant un étage (étage complet) ou partie d’étage supplémentaire (aménagement de combles) à votre bien. Le rehaussement de la toiture d’un logement (ou de tout autre bâtiment) est une manière efficace d’agrandir sa surface habitable sans en modifier son emprise au sol et donc de préserver son jardin ou sa parcelle.
Ainsi, si la situation d’un bien ne permet pas son expansion au sol (situation urbaine dense, contrainte de limites parcellaires…), la surélévation, comme une “extension en hauteur”, est un bon compromis pour augmenter sa surface.
Attention cependant, ces modifications – souvent lourdes – représentent des coûts non négligeables, et nécessitent des études préalables qui génèrent des coûts en amont du projet. Alors, pour commencer à avancer, il vous faut d’abord évaluer ce dont vous disposez et ce que vous désirez.
Quels sont les avantages d’une surélévation ?
Voici une liste non-exhaustive de quelques avantages à réaliser de tels travaux :
1. Une extension par la toiture peut permettre de gagner en surface de manière (parfois) considérable sans rogner sur la parcelle au sol. Cela peut se faire en créant un nouvel étage en tant que tel, ou en réhaussant une toiture basse pour permettre d’aménager des combles.
2. Dans le cas d’une maison ou d’un appartement en zone urbaine très dense, cela peut permettre de créer un espace extérieur en toiture et de faire entrer la lumière dans les intérieurs.
3. Aussi, cette extension de votre logement permet d’améliorer l’isolation thermique et phonique de celui-ci, puisque vous reconstruirez une nouvelle toiture aux normes actuelles.
4. Enfin dans certaines zones de France, cette solution offre la possibilité d’augmenter sa surface habitable à un coût moindre que le prix au m2 d’achat dans le secteur. Ainsi, votre bien prend de la valeur tout en gagnant en espace et en confort.
Ces changements modifient quasiment systématiquement la structure existante et constituent donc des travaux importants, qui sont très tôt à étudier de près d’un point de vue économique. Parlons-en ci-après.
Combien coûte une surélévation ?
C’est une question difficile à laquelle répondre ! En effet, en fonction des accès plus ou moins complexes au bâtiment à surélever, de la qualité de sa structure, des sols, des modes constructifs choisis, de vos exigences en termes de matériaux ou de finitions, les budgets varient indéniablement.
Mais prenons un exemple concret qui saura vous parler : un projet de surélévation de maison à Nantes, passé par un concours d’architectes Archibien.
Au programme : transformer ce pavillon en une véritable maison de ville. Passé par une consultation Archibien, le couple a pu être accompagné par des architectes de Tikto pour réaliser son projet de surélévation et valoriser au maximum ce petit pavillon de ville. L’agence sélectionnée a réalisé un chiffrage estimatif comprenant la refonte complète du niveau sous-combles existant de 40m2 et l’ajout d’un niveau neuf de 30m2 (présenté ci-après).
Chiffrage réalisé par l’agence lauréate :
| Numéro des lots | Description des lots | Prix (TTC) |
| Lot n°1 | Démolitions | 13 860€ |
| Lot n°2 | Couvertures / bardage zinc | 27 852€ |
| Lot n°3 | Charpente bois / ossature bois | 28 248€ |
| Lot n°4 | Étancheité | 1 848€ |
| Lot n°5 | Menuiseries extérieures | 8 976€ |
| Lot n°6 | Portes intérieures | 2 838€ |
| Lot n°7 | Escalier / agencement | 14 400€ |
| Lot n°8 | Cloisons sèches | 9 240€ |
| Lot n°9 | Isolation thermique | 3 696€ |
| Lot n°10 | Carrelage | 2 442€ |
| Lot n°11 | Chauffage | 8 280€ |
| Lot n°12 | Électricité / VMC | 4 950€ |
| Lot n°13 | Plomberie sanitaire et salle-de-bains | 13 400€ |
| Lot n°14 | Nouvel escalier (rez-de-chaussée) | 5 500€ |
| Lot n°15 | Honoraires architecte | 18 148€ |
| TOTAL | 163 678€ | |
| Lots non compris | Peintures Désamiantage Aménagement de la cuisine Taxes sur le permis de construire et autres éléments non mentionnés |
Découvrez l’histoire complète de ce projet nantais, passé par un concours Archibien.
Quelles sont les actions à effectuer pour aller de l’avant ?
Pour réussir son projet de surélévation de maison ou d’appartement, différentes modalités sont à respecter.
Voici quelques-uns de nos conseils.
La première étape, avant de se lancer corps et âme dans son projet, est d’étudier sa faisabilité. Selon des règles de recul, de hauteurs, d’accès etc., le projet pourra – ou non – prendre diverses formes. Ce point crucial vous donnera à voir la possibilité ou non de mener ce projet, et de lever les doutes.
Très tôt dans le processus, il est nécessaire de mandater un professionnel pour mesurer et dessiner précisément les cotes existantes de vos intérieurs et de vos façades, qui permettront d’affiner cette étude de faisabilité. Aussi, une première étude de structure (voire même des sols) sera indispensable pour connaître la faisabilité technique de l’opération. Y aura t’il besoin de renfort de fondations ou de structures ? Sera t’il nécessaire de construire en bois pour des questions de poids ? Ces réponses vont orienter très tôt le projet, et les budgets !
À noter : dans le cas d’un projet en copropriété, il est nécessaire de demander l’avis des copropriétaires pour le dépôt de vos demandes en mairie, et bien entendu, de négocier avec eux le prix de rachat des combles et du droit à construire.
Des dossiers administratifs très exhaustifs sont demandés par les services d’urbanisme locaux. Permis de construire ou déclaration préalable selon les cas, différents documents doivent être produits : coupes, élévations de façades, insertions 3D, notices descriptives etc. Rapprochez-vous d’un architecte ! Celui-ci vous épaulera à la fois pour trouver les meilleures solutions correspondant à vos attentes et aux capacités de réalisation de votre projet en fonction de votre budget.
Faire appel à des professionnels
Être épaulé par un professionnel peut être utile pour ne pas se tromper en chemin. Celui-ci vous fournira une aide précieuse dans le domaine technique (ce qu’il est possible de faire), mais aussi juridique (ce que vous êtes autorisé à faire) tout en restant dans le cadre d’un budget cohérent avec vos possibilités.
Vous pouvez demander conseil auprès d’un architecte pour votre projet de surélévation.
Vous pouvez aussi trouver les réponses aux questions que vous vous posez au sujet des honoraires d’architectes via cet article sur notre journal.
Par ailleurs, vous pouvez par exemple demander un appui à la société bretonne Archibien qui organise pour vous une consultation d’architectes. Ainsi, vous aurez l’opportunité de comparer trois projets d’agences d’architecture locales pour votre surélévation, et de choisir le projet parfait, ainsi que l’architecte que vous préférez pour réaliser vos ambitions !